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对于国人来说，拥有一间属于自己的房子，一定是人生最重要的事情之一。一间房子，并不只是一个可以居住的栖身之所。而是一个在一天的忙碌后，可以与自己对话的休憩之地；是一个你能够看得到的身价资产；房子的背后挂钩的更是教育、医疗，以及商业交通配套。《资治通鉴》中也记载“富者有弥望之田，贫者无立锥之地”，从古至今，有无田地房产直接代表一个人的财富情况以及所属阶级，象征着一个人的社会地位。而与我们隔海相望的邻居韩国，也同样有着对于住房疯狂般的追求。只要押金，不要租金的全租房相比于国人，韩国年轻人对买房的兴趣并不大，对于他们来说，租房比买房更划算。为什么会有这种特殊的情况？首先我们先看一下韩国人的租房模式。韩国的租房模式和国内不大一样，分为三种：月租（월세）, 全租（전세）, 半全租（반전세)。月租：和我国常见的租房形式基本相同，先交保证金，然后根据协定每隔一段时间交房租给房东。但是两国租房模式不同之处在于，同一套房子，如果你交的保证金金额越多，房租越便宜。比如这套房子房租一个月40万韩币（2400元人民币），保证金300万韩币（人民币18000元），那么如果你有多余的积蓄，可以拿出来500万韩币，房租就能降到一个月35万韩币；如果你可以拿出来1000万韩币保证金，那么每个月的房租可能只交30万韩币就可以。为什么交的保证金越多，房租反而越便宜？这个问题我们放到后面再讲。全租：“全租房”（又称传贳房）算是韩国特有的租房形式了。租房前，租客需要给房东交一笔高昂的押金——通常是要租房子的总价的50%，最高可达房子总价的60%-80%。交完这一笔押金后，租客就能“免费”地租住在房子中，除了需要负担每月的水电、物业等杂项支出外，不用支付任何租金。等到租期结束后（通常是2年），押金会被全额退还给租客。听上去是不是很优惠？对于全租房客来说，押金更像是一笔存在房东那里的定期存款（只不过是没有利息），相比于要定期支付房租的月租房来说，这种模式自然大受韩国人的欢迎。半全租：当你的积蓄不够支付全租的押金时，就可以选择半全租。半全租其实就相当于一种“升级版”的月租房，这种方式的押金比全租便宜不少，租金也比月租房低很多。还能避免一次性支付高额的全租押金。但是因为韩国房价上涨的很快，很多房东不愿意提供半全租的租房形式。而且如果房价下跌或房东违约，可能会损失部分或全部押金。宁可租房，也不买房为什么全租房能够在韩国快速普及？其中背后有着不为人知的原因。当房东们提出“全租房”的租房模式时，他们的初衷肯定不是为了免费租房做慈善。房东拿到租客们租房的高昂押金后，他们不会将这些巨款白白放着，而是会将这些钱拿去投资——比如再去买套房子，然后再将新房子继续租出去，如此循环往复。如果操作的好，靠着一套房子就能挣到多套房子。这样你也就能理解为什么租房时交的押金越多，房租就能越便宜了：房东们可以拿着更多押金去投资，自然也会将租客们的房租降低一些。曾经有韩国媒体报道，一位房东就靠着“出租旧房买新房”的套路，贷来贷去一共买下了280套房子。“全租房”模式的盛行，也与韩国的高房价和年轻人的低购房意愿有关。近些年韩国的房价一直处于快速增长阶段：2021年，在全球522个城市中，首尔市中心房价仅次于中国香港和纽约，全球第三，甚至超过了东京、伦敦等国际大都市的房价。首尔市中心平均房价达到了14万人民币一平米。地价最热的江南区，一套130平米的公寓，最高售价合人民币2300万。房价高，年轻人自然不愿意购买。即使他们的积蓄，已经足够支付一座房子的首付，但他们还是更愿意拿这些钱当作押金去租全租房。毕竟贷款买房不仅花钱多还要按月还贷款，年轻人嫌弃压力太大，不愿意承受，他们当然更加倾向相对便宜且经济自由的全租房。更加现实的是，即使掏空了三个家庭六个钱包，很多韩国人还是凑不齐买首尔一套房子的钱。那怎么办？为了买房去银行贷款吗？为了推动全租房的普及，韩国银行的购房贷款数量很少，并且极难申请。反而倒是有关全租房的押金贷款业务十分火热，数量多而且好申请。这也进一步使得全租房在韩国更加流行，年轻人“宁可租房，也不买房”。这也导致很多韩国父母在孩子结婚时不是给孩子准备房子，而是给孩子准备租金。因为房子太贵，给孩子买房对于双方父母实在是负担太重，年轻人也已都接受了这种安排。刀尖上跳舞表面上看，全租房是一种两全其美的租房模式：租客们只需要交一笔押金，就能解决迫在眉睫的居住问题，省下的钱也能攒起来买房；房东们有了钱去投资，让自己的财富进一步增值。但现实却没有想象中那般美好：“全租房”的本质其实就是一种贷款，房东以房子为抵押向租客借钱，贷款的利息就是给租客免去的租金。假设一个人有一座价值4亿韩元的房子，他将这座房子全租给租客，收了50%也就是2亿韩元的押金。他就能将这2亿韩元作为首付（20%）买一套价值10亿韩元的房子，然后接着将新房租出去继续收押金，然后继续买房，继续将新房租出去……表面上看，他拥有了很多房子和巨额现金，实际上他的实际资产只有那一套两亿韩元的房子，其它资产只不过是泡沫罢了。而为了维持这表面上的泡沫，他就必须买新房然后租出去，用新房的押金还旧房租客的押金和买房的贷款。这个泡沫得以维持的前提：就是房价必须是不断上涨的，如果房价下跌，新房的押金不足以弥补旧房的押金，那么就会彻底崩盘。在这场大泡沫中，租客们毫无疑问处在最底层：平常无事时，他们的押金全部用在为房东还房贷上；一旦崩盘，房东可以拍拍屁股卷款走人之后，而租客们面临房屋拍卖，房财两失的悲惨境地，更让人无法接受的是，损失的这些押金还可能是从银行借来的。这么看来，全租房还真是一场“双赢”的好戏，只不过不是房客和房东都赢，而是房东赢两场。其实，韩国政府也针对全租房押金提供了相应的保险，如果出现房东卷款跑路的情况，可以赔付一定的押金。但是不是所有人都会记得去投保的，总有人盲目自信，以为自己不会被骗。28岁的Yoo Ha-jin在2021年3月签约全租房的时候就没有为押金购买保险。等到同年12月她房东破产，房产将被拍卖的时候，她被告知只能收回45%的押金。这也意味着她将欠下至少17万人民币的贷款。自己只是租了一个房子的工夫，就背上了一辈子都可能还不完的债务，而且还没房住。房东的投资失误，却让打工人承受重创。如此荒诞离谱的故事，正在韩国真实上演。